Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmeleri , inşaat sektörünün gelişmesi, emlak alım satımlarının artması ile uygulamada sıkça karşılaşılan sözleşmelerden biri olmuştur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, sözleşmede belirlenen şartların gerçekleşmesi durumunda bir taşınmazın devrini taahhüt eden sözleşmelerdir. Aslında taşınmaz satışına ilişkin bir ön sözleşmedir. Sözleşmede vaat eden, belli bir taşınmazı satmayı, vaat alan ise o taşınmazı satın almayı taahhüt etmektedir.

Sözleşmede belirlenen şartlar gerçekleştirdiği takdirde, talep hakkına sahip olan taraf, diğer taraftan taşınmazın satışını talep etme hakkına sahiptir. Vaat borçlusu yani taşınmazı devretmeyi taahhüt eden taraf, taşınmazı devretmeyi reddederse, alacaklı taraf tescile zorlama davası açarak yargı yoluyla taşınmazın kendi üstüne tescilini sağlayabilir.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmeleri yapabilmek için sözleşmeye konu taşınmazın maliki olmak gerekmez. Sadece ifa tarihinde o taşınmazın devredileceği taahhüt edilmiş olur. Bu sebeple kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ve henüz malik olunmadığı durumlarda taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile sıkça karşılaşırız. Örneğin, henüz intikal etmemiş bir miras malı için

Bu sözleşmeler tek başına yapılabileceği gibi, bir sözleşmenin içerisinde de düzenlenebilir. Bir sözleşmenin içinde düzenleniyorsa, o sözleşmenin de mutlaka noterde düzenlenmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmeleri’nin Geçerlilik Şartı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Taraflar arasında basit yazılı şekilde yapılan veya taraflarca düzenlenip, noterde onaylattırılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçerli değildir. Yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların iradeleriyle yapılacak değişikliklerin de noterde yapılması gerekmektedir. Aksi durumda yapılan değişiklikler geçerli olmayacaktır.

Peki sözleşme taraflarından biri, geçersiz satış vaadi sözleşmesine güvenerek sözleşmenin ifası için masraflar yapmışsa ne olacak? Böyle bir durumda, yaptığı masrafları menfi zarar kapsamında karşı taraftan talep edebilir. Örneğin, alıcı ve satıcı taraf bir gayrimenkulün satımı konusunda anlaşıyor ve aralarında basit yazılı bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hazırlıyorlar veya bir gayrimenkul avukatı na danışıp düzenliyorlar. Sonrasında alıcı taraf, bankadan kredi çekmek için işlemlere başlıyor, ekspertiz masrafı ödüyor. Ancak satıcı taraf, taşınmazı satmaktan vazgeçiyor. Böyle bir durumda geçerli bir satış vaadi sözleşmesi olmadığı için alıcı taraf, taşınmazın kendi adına tescilini talep edemez. Ancak kredi çekmek için yaptığı banka masraflarını ve ekspertiz ücretini, satıcı taraftan menfi zarar kapsamında talep edebilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi geçerlilik şartının sıkça karşılaştığımız önemli bir istisnası vardır. Uygulamada müteahhitler, alıcılar ile noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapması gerekir iken, alıcılara kendi hazırladıkları basit yazılı sözleşmeyi imzalatmaktadır. Kural olarak, basit yazılı şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Ancak Yargıtay müteahhit ile alıcı arasında yapılan bu basit yazılı sözleşmeyi alacağın temliki gibi görmekte ve geçerli saymaktadır. Zira burada müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan arsa paylarını devralma hakkını alıcıya devretmektedir.

Cezai Şart

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, taraflar isterlerse cezai şart kararlaştırabilirler. Cezai şart, zarardan bağımsızdır. Sözleşme ifa edilmediği için hiçbir zarar doğmamış olsa bile cezai şart talep edilebilir. Ancak sözleşme ifa edilmediği takdirde cezai şart talebinde bulunabilmek için sözleşmenin mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Zira hukuken geçersiz bir sözleşmeye dayanarak, cezai şart talebinde bulunulamaz.

Tapuya Şerh

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, kişisel bir alacak hakkı tanır. Yani ancak sözleşmenin tarafı olan kişiden talep edilebilir, sözleşmenin tarafı olmayan 3. Kişileri bağlamaz. Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapuya şerh edildiği zaman artık 3. Kişileri de bağlayacaktır. Zira 3. Kişi, böyle bir sözleşmeden habersiz olduğu iddiasında bulunamayacaktır. Dolayısıyla tapuya şerh durumunda, sözleşme konusu taşınmaz 3. Kişiye devredilse bile, vaat alacaklısı . sözleşmenin tarafı olmayan 3. Kişiden de taşınmazın kendisine devredilmesini talep edebilir.

Tapuya şerhin geçerlilik süresi 5 yıldır. 5 yıl içerisinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu taşınmazın satışı gerçekleşmediği takdirde şerh, tapu müdürlüğü tarafından re’sen terkin edilir.

Aynı Taşınmaz İçin Birden Fazla Kişi İle Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılması

Bazen bir taşınmaz için emlakçıların, müteahhitlerin birden çok kişi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığı durumlarla karşılaşabiliyoruz. Böyle bir durumda taşınmazın, bütün vaat alacaklarının üstüne tescili mümkün değildir. Yargıtay, en önceki tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan vaat alacaklısının tescili talep edebileceğini belirtmiştir. İfa imkansız hale geleceğinden diğer vaat alacaklıları, ancak tazminat talebinde bulunabilirler.

Taşınmazın Başka Birine Satılması

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmeleri konu taşınmaz, 3. Bir kişiye satıldığı takdirde sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediğine göre talep hakkı değişkenlik gösterir. Eğer sözleşme, tapuya şerh edildiyse sözleşme konusu taşınmazın devrini 3. Kişiden de talep etme imkanı vardır. 3. Kişiye karşı da tescile zorlama davası açılabilir.

Ancak, sözleşme tapuya şerh edilmediyse 3. Kişiden bir talep hakkı doğmayacaktır. Böyle bir durumda ifa imkansız hale gelir. Taşınmazı devretmeyi taahhüt eden taraf, diğer tarafın sözleşme ifa edilmediği için uğradığı zararları tazmin etmekle yükümlüdür, tazminat davası açılabilir.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliğiyle Mülkiyete Konu Taşınmazlar için Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir Mi?

Paylı mülkiyete konu taşınmazlar için satış vaadi sözleşmesi yapmak mümkündür. Pay sahibi, kendi payının devretmeyi taahhüt edebilir.

Miras ortaklığı durumunda karşımıza çıkan elbirliğiyle mülkiyet durumunda ise yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak mümkündür. Ancak sözleşmenin ifası için elbirliğiyle mülkiyetin sona ermesi gerekmektedir.

Zamanaşımı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde 10 yıllık zamanaşımı vardır. Zamanaşımı süresi, sözleşmede öngörülen ifa tarihinden itibaren başlar.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinin Feshi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin her zaman feshedilmesi mümkündür. Ancak feshin de mutlaka noter kanalıyla yapılması gerekmektedir. Basit yazılı şekilde yapılan fesih, geçerli olmayacaktır.

Ancak sözleşmeyi haklı bir neden olmaksızın fesheden taraf, diğer tarafın uğradığı zararı tazmin etmek zorundadır.