İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, mülk sahiplerinin en sık başvurduğu tahliye yöntemlerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Ve 351. Maddelerinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartlarına yer verilmiştir. Kanunumuza göre  kiraya verenin veya kanun maddesinde sayılan yakınlarının kiraya veren taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açarak taşınmazdan kiracının tahliyesini sağlayabilirler. Ancak ihtiyaç sebebiyle dava yoluna gidilebilmesi için belirli şartların sağlanması ve belirli sürelere uyulması gerekmektedir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

Öncelikle kimlerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle bu davayı açabileceğimize bakalım. Kanuna göre;

• Kiraya verenin,
• Eşinin,
• Altsoyunun,
• Üstsoyunun,
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin

İhtiyacı sebebiyle bu davayı açmak mümkündür. Kanun, bu kişileri sınırlı olarak saymıştır. Dolayısıyla örneğin kuzenimizin konut ihtiyacı sebebiyle bu davayı açmak mümkün olmayacaktır.

Diğer yandan gerçek ve samimi bir ihtiyacın bulunması gerekir. Zira açılacak davada konut veya işyeri ihtiyacının gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç olduğunun kanıtlanması gerekmektedir. Örneğin, kiraya verenin kendisinin kirada oturuyor olması konut ihtiyacını kanıtlar niteliktedir. Aynı zamanda ihtiyacın sürekli bir ihtiyaç olması da gerekmektedir. Kanunda sayılan kişilerin geçici süreli, örneğin 3-4 aylık konut ihtiyaçları sebebiyle tahliye talep etmeleri mümkün değildir. Mahkeme, ihtiyacın gerçekliğini araştırmak için kiraya verenin veya ihtiyacı olduğu iddia edilen kişinin, kiralananın bulunduğu bölgede ona benzer bir taşınmazının olup olmadığına bakar.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Hangi Sürede Açılmalıdır?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılırken, belirli sürelere uyulması gerekmektedir. Aksi takdirde açılan tahliye davası reddedilir. Uyulması gereken süreler kira sözleşmesinin belirli ve belirsiz süreli olmasına göre değişmektedir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde kiraya veren tarafından tahliye davasının açılması gerekmektedir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, fesih dönemlerine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak 1 ay içerisinde tahliye davası açmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her 6 ay bir fesih dönemidir. Kiraya veren, 6 aylık fesih döneminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı, fesih döneminin sonundan itibaren 1 ay içinde de tahliye davasını açmalıdır.

Yeni Malikin Konut İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası

Konut veya işyeri ihtiyacını karşılamak için taşınmaz satın alındığı durumlarda yeni mülk sahibinin başvurduğu bir yoldur. Bazen kira sözleşmesi devam ederken, taşınmaz el değiştirebilir. Böyle bir durumda yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur. Kira sözleşmesini aynen devam ettirebileceği gibi, kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı sebebiyle tahliye de talep edebilir.

Yeni malik, kiralanın ihtiyaç sebebiyle tahliyesini talep ettiği durumlarda, kiralananı devraldıktan 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve 6 ayın sonunda tahliye davası açmalıdır. Yine kira sözleşmesinin bitiminden 1 ay sonra açacağı bir dava ile de tahliyeyi talep edebilir.

Yine yeni malikin veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacının gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç olması gerekmektedir. Geçici ve samimi olmayan ihtiyaçlar sebebiyle tahliye davası açıldığı takdirde reddedilecektir.

Tahliyeden Sonra Taşınmazın Başka Birine Kiralanması Durumunda Tazminat

Kanun gereği ihtiyaç sebebiyle tahliye gerçekleştikten sonra, kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl boyunca kiralananı tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz.

Kiraya veren, bu hükme uymadığı takdirde kiracı, kiraya verenden tazminat talep edebilir. Tazminat miktarı, 1 yıllık kira bedelinden az olamaz. Ancak kiracı, tahliye sebebiyle daha yüksek miktarda bir zarara uğradığını ispat ederse 1 yıllık kira bedelinden daha fazla bir tazminat da talep etmesi mümkündür.