Kentsel Dönüşüm Sürecinde Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı İptal Davası

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanları Dönüştürülmesi Hakkında Kanun(Kentsel Dönüşüm Kanunu) ile birlikte riskli yapı, riskli alan, rezerv alanı gibi kavramlar ortaya çıkmıştır. Kanunun amacı riskli görülen yapı ve alanların güvenli, sağlıklı hale getirilerek bir deprem ülkesi olan ülkemizde can ve mal kayıplarının yaşanmasını önlemektir.

Bu yazımızda riskli yapının ne olduğuna, nasıl tespit edildiğine ve riskli yapı kararına karşı itiraz ve dava yoluna değineceğiz.

Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapının ne olduğu 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanları Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2. Maddesinde açıklanmıştır. Kanuna göre ekonomik ömrünü tamamlamış veya yapılan teknik incelemeler neticesinde yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi bulunan yapılar riskli yapılardır.

Riskli yapının tespitinde birçok etmen göz önünde bulundurulur. Örneğin sadece bir bina eski diye riskli yapı olarak değerlendirilmez. Yine bir binanın yeni olması da hasar tehlikesinin olmadığı anlamına gelmez. Bir binanın ruhsatlı veya ruhsatsız oluşu da risk değerlendirmesinde belirleyici bir etken değildir.

Risk değerlendirmesinde sadece binaya göre yapılır, binanın üstünde bulunduğu arazi incelenmez. Ancak bazı durumlarda binanın üzerinde bulunduğu arazinin riskli olması, binayı da riskli hale getirir.

Riskli Yapının Tespitini Kimler Talep Edebilir?

Riskli yapının tespitinin yapılmasını kat malikleri veya onların kanuni temsilcileri talep edebilir. Henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadığı durumlarda arsa sahibi, tespit yapılmasını talep edebilir.

Uygulamada çok sık karşılaşılmasa da bazen arazi başka birine, arazi üzerindeki bina başka birine ait olabilmektedir. Böyle bir durumda bina kime ait ise tespiti o talep edebilir.

Riskli yapının tespitine ilişkin masraflar, yapı sahipleri tarafından karşılanır.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da yapı maliklerinden veya belediyelerden riskli yapı tespiti yaptırmasını talep edebilir. Yapı malikleri, Bakanlığın verdiği süre içerisinde tespiti yaptırmadığı takdirde, Bakanlık masrafları yapı maliklerine ait olmak üzere riskli yapı tespit işlemini yaptırır.

Riskli Yapının Tespitini Kimler Yapar?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanları Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da riskli yapı tespiti yapabilecek kurum ve kuruluşlar sayılmıştır. Kanuna göre aşağıda saydığımız kurum ve kuruluşlar riskli yapı tespiti yapmaya yetkilidir:

 

• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,
• Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri,
• Bakanlıkça lisanslandırılan kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler, sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler,
• Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren STK’lar,
• Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetim kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları,
• İnşaat, Jeoloji ve Jeofizik mühendisleri odalarına usulüne uygun büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlardır.

 

Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı Nasıl İtiraz Edilir?

Yukarıda saydığımız kurum ve kuruluşlarca, birçok etken göz önünde bulundurularak binanın riskli olup olmadığı değerlendirilir ve bir rapor oluşturulur. Bu rapora riskli yapı tespit raporu denir. Oluşturulan bu rapor, tüm maliklere tebliğ edilir. Raporla birlikte maliklere, rapora karşı 15 gün içerisinde itiraz edebileceği, aksi takdirde riskli yapının 60 gün içinde yıkılması gerektiği de bildirilir.

Rapor kendisine tebliğ edilen yapı sahipleri, 15 gün içerisinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne rapora karşı itiraz edebilir.

Rapora karşı yapılan itirazlar, Bakanlık tarafından oluşturulan bir teknik heyet tarafından incelenir. Heyet, itiraz sebepleri ile bağlı değildir. Tüm raporu inceler, gerekli gördüğü takdirde riskli olduğu değerlendirilen yapıyı yerinde inceleyebilir. Heyet, yaptığı inceleme sonucunda nihai kararını verir. Yapının riskli olmadığına karar verirse, riskli yapı kararı ortadan kalkar. Yapının riskli olduğuna ilişkin görüş verir ise malik, 30 gün içerisinde riskli yapı tespiti raporunun iptali için dava açması gerekmektedir.

Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı İptal Davası

Riskli yapı tespit raporları, idari işlem niteliğindedir. Bu sebeple her zaman iptali için yargı yoluna gitmek mümkündür. Hak sahipleri, riskli yapı tespit raporunun kendilerine tebliğinden itibaren 15 gün içinde rapora karşı itiraz edebilecekleri gibi, 30 gün içinde raporun iptali için idare mahkemesinde iptal davası da açabilirler.

Bu rapora karşı ancak menfaati ihlal edilen kişiler dava açabilir. Her ne kadar rapor sonucu, kiracıların da menfaati ihlal ediliyor ise de Danıştay kararlarında, kiracıların dava açma hakkı olmadığına ilişkin görüş belirtmiştir.

İdare mahkemesi, oluşturulan raporun hukuka uygun olup olmadığını inceler. Hukuka aykırı olduğuna karar verir ise raporun iptaline karar verir.

İptal Davası Açmak Binanın Yıkımını Durdurur Mu?

Riskli yapının tespiti raporuna itiraz etmek veya iptal davası açmak, riskli yapımın yıkımını tek başına durdurmaz. Rapora karşı açılan iptal davasında, yürütmenin durdurulması kararı verilmesini talep etmek gerekmektedir. Mahkeme kapsamlı olarak  açıklanmış yürütmeyi durdurma talebini haklı görürse yıkım işlemini durdurabilir. Ancak mahkemenin bu kararı, tedbir mahiyetindedir. Dava sonucunda davanın reddine karar verildiği takdirde, yeniden binanın yıkımı gündeme gelecektir.

Yapının Riskli Olarak Tespit Edilmesi Durumunda Alınabilecek Kararlar Nelerdir?

Riskli yapı kararına itiraz edilmemesi veya açılan iptal davasının reddedilmesi sonucunda riskli yapı kararı kesinleşir. Kural olarak binanın yıktırılması gerekmektedir. Ancak malikler, bina güçlendirmenin mümkün olduğuna ilişkin rapor aldırabilirlerse riskli yapı yıkılmaksızın sadece güçlendirme çalışması da yapılabilir. Ayrıca malikler, riskli yapının yıkılıp, yeniden inşasına da karar verebilirler.

Riskli Yapının Yıkılması

Riskli yapı kararının kesinleşmesinin akabinde riskli yapının, maliklerce 60 gün içerisinde yıktırılması gerekmektedir. 60 gün içerisinde yıktırılmadığı takdirde, idare tarafından 30 günlük ek süre verilir. Bu ek süre içerisinde de riskli yapı yıktırılmaz ise yapının elektrik, su ve doğalgazı kesilir.

Tüm bu süreler içerisinde yıkım yapılmaz ise binanın yıkımı, yıkım masrafları maliklere ait olmak üzere idare tarafından yapılır.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Avukatın Rolü

Görüldüğü üzere kentsel dönüşüm süreci, uzun ve meşakkatli bir süreçtir. Belirli sürelere uyulması, itiraz ve dava dilekçelerinin ayrıntılı, gerekçeli olarak hazırlanması gerekmektedir. Aksi halde geri dönüşü mümkün olmayan zararların doğması muhtemeldir.

Diğer yandan bu süreç sadece riskli yapının yıkılması ile de sınırlı değildir. Yapının yeniden inşası sürecinde de hem hak sahipleri arasında, hem de hak sahipleri ile inşaat firmaları arasında pek çok uyuşmazlık olabilmektedir. Bu süreçte hak kaybına uğramamak ve yaşanılan uyuşmazlıkları en kısa sürede çözüme kavuşturabilmek için alanında uzman bir avukatla çalışmanız yararınıza olacaktır.