Taşkın Yapıya Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası, v bir arsa üzerindeki yapılar, kural olarak o arsanın sahibine aittir. Ancak bu durumun istisnaları vardır. Bu istisnalardan en önemlileri taşkın yapılar ve haksız yapılardır. Uygulamada sıkça taşkın yapı ve haksız yapı birbirine karıştırılsa da ikisi farklı kavramlar olup, sahiplerine tanıdığı haklar da farklıdır. Haksız yapı kısaca başkasının arsası üzerine yapı yapılması durumudur. Taşkın yapı ise bir kimsenin kendi arsası üzerindeki yapının komşu arsaya taşmasıdır. Bu yazımızda taşkın yapıları ve bu yapılara bağlı hak talebinde bulunabilmenin şartlarını ele alacağız.

Taşkın Yapı Sahibinin Hakları

Yukarıda da belirttiğimiz gibi arsaların üzerindeki yapılar, arsanın bütünleyici parçası niteliğinde olup, kural olarak arsa sahibine aittir. Ancak taşkın yapı, bu kuralın istisnalarından biridir. Kanun taşkın yapı sahibine kanunda öngörülen şartların sağlanması durumunda yapının komşu arsaya taşan kısmı için komşu arsanın mülkiyetini talep etme hakkı veya lehine irtifak hakkı(kullanma ve yararlanma hakkı) talep etme imkanı tanımıştır.

Burada yapıdan kasıt yalnız bina olarak anlaşılmamalıdır. Su tesisatı, elektrik tesisatı veya komşu araziye taşan bir balkon da taşkın yapıyı oluşturur. Yeter ki sürekli, kalıcı olsun ve ana taşınmaz ile bir bütünlük teşkil etsin.

Taşkın yapılara ilişkin düzenleme Türk Medeni Kanunu’nun 725. Maddesinde yapılmıştır.  Maddeye göre;

“Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.”

Aşağıda detaylı olarak inceleyeceğimiz taşkın yapının şartları sağlandığı takdirde kanun taşkın yapı sahibine 2 hak tanımıştır. Taşkın yapı sahibi; yapının taştığı kısım kadar bedel karşılığında komşu arsanın mülkiyetinin kendisine devrini talep edebilir veya yine bedel karşılığında komşu arsanın üzerinde kendi lehine irtifak hakkı kurulmasını talep edebilir.

Taşkın Yapıya Bağlı Hak Talebinde Bulunmanın Şartları

Taşkın yapı olabilmesi için öncelikle komşu iki arsa olmalı ve bir arsada yapılan yapı, diğer arsaya taşmış olmalıdır. Komşu arsa sahipleri, taşkın yapının inşası konusunda anlaşmış olabileceği gibi, taraflar arasında bir anlaşma olmayabilir de. Eğer taraflar arasında taşkın yapının, komşu arsaya taşması yönünde bir anlaşma varsa taşan kısım da ana yapının bütünleyici parçası olur. Taraflar arasındaki bu anlaşma irtifak hakkı kurulması şeklinde olabileceği gibi taşkın yapıya katlanma taahhüdü şeklinde de olabilir. Her ikisinin de tapu memurunun önünde yapılıp, tapu kütüğüne şerh verdirilmesi gerekmektedir.

Taraflar arasında yapının komşu arsaya taşması yönünde bir anlaşma yok ise taşkın yapı sahibinin arsanın mülkiyetinin devrini veya irtifak hakkı tesisini isteyebilmesi için 4 koşul gereklidir :

1. Arazi sahibinin 15 gün içerisinde itiraz etmemiş olması
2. Taşkın yapıyı yapanın iyiniyetli olması
3. Durum ve koşulların elverişli bulunması
4. Uygun bir bedel ödenmesi

Bu şartların hepsinin birlikte bulunması gerekmektedir. Şartlardan birisi bile bulunmadığı takdirde komşu arsa sahibinin, taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü doğmaz. Şimdi bu şartların hepsini tek tek inceleyelim.

1. Komşu arsa sahibinin 15 gün içinde itiraz etmemesi

Taşkın yapının taştığı komşu arsa sahibi, 15 gün içinde taşkın yapıya itiraz etmişse artık taşkın yapı sahibinin iyiniyetli olduğundan söz etmek mümkün olmayacaktır. Kural olarak itiraz belli bir şekil şartına bağlı değildir, ancak yazılı olarak yapılmış olması ispat kolaylığı sağlayacaktır.

Yargıtay kararları gereğince 15 günlük itiraz süresi, taşkın yapının görünür olmaya başladığı tarihten itibaren başlayacaktır.

Bu 15 günlük süre, komşu arsa sahibi bakımından hak düşürücü süre değildir. Bu 15 günlük süre geçmiş olmasına rağmen, komşu arsa sahibi, arsasına taşan yapı bakımından el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açabilir.

2. Taşkın yapıyı yapanın iyiniyetli olması

İyiniyetten kasıt; taşkın yapıyı yapan kişinin, taşkın yapının taştığı arsanın başkasının malı olduğunu bilmemesi veya tüm dikkat ve özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmamasıdır. Eğer yapı sahibi, yapının taştığı kısmının başkasının malı olduğunu biliyor ise komşu arsa sahibi itiraz etmemiş olsa bile hak talebinde bulunamaz. Mahkeme, somut olayda iyiniyetin varlığını re’sen yani kendiliğinden araştırır.

Yargıtay’ın yerleşmiş kararlarına göre imarlı ve çaplı arazilerde, taşkın yapının sahibi iyiniyetli kabul edilmemektedir. Zira imar ve çap durumundan mülkiyet sınırlarını görülebileceğinden, iyi niyet iddiasında bulunamaz. Ancak yine de somut durumun özellikleri değerlendirilmelidir. Örneğin; yapı meydana getirilirken çap ve imar durumuna uygun hareket eden, ancak sonrasında yapılan kadastro çalışması nedeniyle arazi sınırları değişmesi halinde yapı sahibi iyiniyetli kabul edilecektir.

3. Durum ve koşulların elverişli olması

Tarafların çıkarları arasında aşırı bir orantısızlık bulunmamalıdır. Taşkın inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar ile yıkılmaması ile komşu arsa sahibinin uğrayacağı zarar karşılaştırılmalıdır.  Örneğin taşkın yapının büyüklüğü ve değeri çok fazla değil ise komşu arsanın mülkiyetini talep etmektense taşkın yapının yıkılması daha hakkaniyetli olacaktır.

4. Taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması

İmar mevzuatı kapsamında taşınmazların ifrazı(ayrılması) veya üzerinde irtifak hakkı kurulması uygun olmalıdır.

Taşkın Yapıya Bağlı Haklara İlişkin Dava Yolu

Taşkın yapı sahibi, kanunda kendisine tanınmış hakları kullanmak için ayrı bir dava açabileceği gibi, kendisine karşı açılmış ecrimisil ve yapının kal’i(sökülmesi) davasında da bu hakları defi ve itiraz olarak öne sürebilir. Yani kendisine karşı açılmış bir davada da komşu arsanın mülkiyetini veya lehine irtifak hakkı kurulmasını talep edebilir. Böyle bir durumda mahkemece hem taşkın yapı sahibinin tescil talebi, hem de komşu arsa sahibinin talepleri bakımından inceleme yapılacaktır.