Kentsel Dönüşüm Sürecinde Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı İptal Davası

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanları Dönüştürülmesi Hakkında Kanun(Kentsel Dönüşüm Kanunu) ile birlikte riskli yapı, riskli alan, rezerv alanı gibi kavramlar ortaya çıkmıştır. Kanunun amacı riskli görülen yapı ve alanların güvenli, sağlıklı hale getirilerek bir deprem ülkesi olan ülkemizde can ve mal kayıplarının yaşanmasını önlemektir.

Bu yazımızda riskli yapının ne olduğuna, nasıl tespit edildiğine ve riskli yapı kararına karşı itiraz ve dava yoluna değineceğiz.

Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapının ne olduğu 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanları Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2. Maddesinde açıklanmıştır. Kanuna göre ekonomik ömrünü tamamlamış veya yapılan teknik incelemeler neticesinde yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi bulunan yapılar riskli yapılardır.

Riskli yapının tespitinde birçok etmen göz önünde bulundurulur. Örneğin sadece bir bina eski diye riskli yapı olarak değerlendirilmez. Yine bir binanın yeni olması da hasar tehlikesinin olmadığı anlamına gelmez. Bir binanın ruhsatlı veya ruhsatsız oluşu da risk değerlendirmesinde belirleyici bir etken değildir.

Risk değerlendirmesinde sadece binaya göre yapılır, binanın üstünde bulunduğu arazi incelenmez. Ancak bazı durumlarda binanın üzerinde bulunduğu arazinin riskli olması, binayı da riskli hale getirir.

Riskli Yapının Tespitini Kimler Talep Edebilir?

Riskli yapının tespitinin yapılmasını kat malikleri veya onların kanuni temsilcileri talep edebilir. Henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadığı durumlarda arsa sahibi, tespit yapılmasını talep edebilir.

Uygulamada çok sık karşılaşılmasa da bazen arazi başka birine, arazi üzerindeki bina başka birine ait olabilmektedir. Böyle bir durumda bina kime ait ise tespiti o talep edebilir.

Riskli yapının tespitine ilişkin masraflar, yapı sahipleri tarafından karşılanır.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da yapı maliklerinden veya belediyelerden riskli yapı tespiti yaptırmasını talep edebilir. Yapı malikleri, Bakanlığın verdiği süre içerisinde tespiti yaptırmadığı takdirde, Bakanlık masrafları yapı maliklerine ait olmak üzere riskli yapı tespit işlemini yaptırır.

Riskli Yapının Tespitini Kimler Yapar?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanları Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da riskli yapı tespiti yapabilecek kurum ve kuruluşlar sayılmıştır. Kanuna göre aşağıda saydığımız kurum ve kuruluşlar riskli yapı tespiti yapmaya yetkilidir:

• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,
• Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri,
• Bakanlıkça lisanslandırılan kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler, sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler,
• Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren STK’lar,
• Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetim kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları,
• İnşaat, Jeoloji ve Jeofizik mühendisleri odalarına usulüne uygun büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlardır.

Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı Nasıl İtiraz Edilir?

Yukarıda saydığımız kurum ve kuruluşlarca, birçok etken göz önünde bulundurularak binanın riskli olup olmadığı değerlendirilir ve bir rapor oluşturulur. Bu rapora riskli yapı tespit raporu denir. Oluşturulan bu rapor, tüm maliklere tebliğ edilir. Raporla birlikte maliklere, rapora karşı 15 gün içerisinde itiraz edebileceği, aksi takdirde riskli yapının 60 gün içinde yıkılması gerektiği de bildirilir.

Rapor kendisine tebliğ edilen yapı sahipleri, 15 gün içerisinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne rapora karşı itiraz edebilir.

Rapora karşı yapılan itirazlar, Bakanlık tarafından oluşturulan bir teknik heyet tarafından incelenir. Heyet, itiraz sebepleri ile bağlı değildir. Tüm raporu inceler, gerekli gördüğü takdirde riskli olduğu değerlendirilen yapıyı yerinde inceleyebilir. Heyet, yaptığı inceleme sonucunda nihai kararını verir. Yapının riskli olmadığına karar verirse, riskli yapı kararı ortadan kalkar. Yapının riskli olduğuna ilişkin görüş verir ise malik, 30 gün içerisinde riskli yapı tespiti raporunun iptali için dava açması gerekmektedir.

Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı İptal Davası

Riskli yapı tespit raporları, idari işlem niteliğindedir. Bu sebeple her zaman iptali için yargı yoluna gitmek mümkündür. Hak sahipleri, riskli yapı tespit raporunun kendilerine tebliğinden itibaren 15 gün içinde rapora karşı itiraz edebilecekleri gibi, 30 gün içinde raporun iptali için idare mahkemesinde iptal davası da açabilirler.

Bu rapora karşı ancak menfaati ihlal edilen kişiler dava açabilir. Her ne kadar rapor sonucu, kiracıların da menfaati ihlal ediliyor ise de Danıştay kararlarında, kiracıların dava açma hakkı olmadığına ilişkin görüş belirtmiştir.

İdare mahkemesi, oluşturulan raporun hukuka uygun olup olmadığını inceler. Hukuka aykırı olduğuna karar verir ise raporun iptaline karar verir.

İptal Davası Açmak Binanın Yıkımını Durdurur Mu?

Riskli yapının tespiti raporuna itiraz etmek veya iptal davası açmak, riskli yapımın yıkımını tek başına durdurmaz. Rapora karşı açılan iptal davasında, yürütmenin durdurulması kararı verilmesini talep etmek gerekmektedir. Mahkeme kapsamlı olarak  açıklanmış yürütmeyi durdurma talebini haklı görürse yıkım işlemini durdurabilir. Ancak mahkemenin bu kararı, tedbir mahiyetindedir. Dava sonucunda davanın reddine karar verildiği takdirde, yeniden binanın yıkımı gündeme gelecektir.

Yapının Riskli Olarak Tespit Edilmesi Durumunda Alınabilecek Kararlar Nelerdir?

Riskli yapı kararına itiraz edilmemesi veya açılan iptal davasının reddedilmesi sonucunda riskli yapı kararı kesinleşir. Kural olarak binanın yıktırılması gerekmektedir. Ancak malikler, bina güçlendirmenin mümkün olduğuna ilişkin rapor aldırabilirlerse riskli yapı yıkılmaksızın sadece güçlendirme çalışması da yapılabilir. Ayrıca malikler, riskli yapının yıkılıp, yeniden inşasına da karar verebilirler.

Riskli Yapının Yıkılması

Riskli yapı kararının kesinleşmesinin akabinde riskli yapının, maliklerce 60 gün içerisinde yıktırılması gerekmektedir. 60 gün içerisinde yıktırılmadığı takdirde, idare tarafından 30 günlük ek süre verilir. Bu ek süre içerisinde de riskli yapı yıktırılmaz ise yapının elektrik, su ve doğalgazı kesilir.

Tüm bu süreler içerisinde yıkım yapılmaz ise binanın yıkımı, yıkım masrafları maliklere ait olmak üzere idare tarafından yapılır.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Avukatın Rolü

Görüldüğü üzere kentsel dönüşüm süreci, uzun ve meşakkatli bir süreçtir. Belirli sürelere uyulması, itiraz ve dava dilekçelerinin ayrıntılı, gerekçeli olarak hazırlanması gerekmektedir. Aksi halde geri dönüşü mümkün olmayan zararların doğması muhtemeldir.

Diğer yandan bu süreç sadece riskli yapının yıkılması ile de sınırlı değildir. Yapının yeniden inşası sürecinde de hem hak sahipleri arasında, hem de hak sahipleri ile inşaat firmaları arasında pek çok uyuşmazlık olabilmektedir. Bu süreçte hak kaybına uğramamak ve yaşanılan uyuşmazlıkları en kısa sürede çözüme kavuşturabilmek için alanında uzman bir avukatla çalışmanız yararınıza olacaktır.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmeleri , inşaat sektörünün gelişmesi, emlak alım satımlarının artması ile uygulamada sıkça karşılaşılan sözleşmelerden biri olmuştur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, sözleşmede belirlenen şartların gerçekleşmesi durumunda bir taşınmazın devrini taahhüt eden sözleşmelerdir. Aslında taşınmaz satışına ilişkin bir ön sözleşmedir. Sözleşmede vaat eden, belli bir taşınmazı satmayı, vaat alan ise o taşınmazı satın almayı taahhüt etmektedir.

Sözleşmede belirlenen şartlar gerçekleştirdiği takdirde, talep hakkına sahip olan taraf, diğer taraftan taşınmazın satışını talep etme hakkına sahiptir. Vaat borçlusu yani taşınmazı devretmeyi taahhüt eden taraf, taşınmazı devretmeyi reddederse, alacaklı taraf tescile zorlama davası açarak yargı yoluyla taşınmazın kendi üstüne tescilini sağlayabilir.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmeleri yapabilmek için sözleşmeye konu taşınmazın maliki olmak gerekmez. Sadece ifa tarihinde o taşınmazın devredileceği taahhüt edilmiş olur. Bu sebeple kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ve henüz malik olunmadığı durumlarda taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile sıkça karşılaşırız. Örneğin, henüz intikal etmemiş bir miras malı için

Bu sözleşmeler tek başına yapılabileceği gibi, bir sözleşmenin içerisinde de düzenlenebilir. Bir sözleşmenin içinde düzenleniyorsa, o sözleşmenin de mutlaka noterde düzenlenmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmeleri’nin Geçerlilik Şartı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Taraflar arasında basit yazılı şekilde yapılan veya taraflarca düzenlenip, noterde onaylattırılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçerli değildir. Yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların iradeleriyle yapılacak değişikliklerin de noterde yapılması gerekmektedir. Aksi durumda yapılan değişiklikler geçerli olmayacaktır.

Peki sözleşme taraflarından biri, geçersiz satış vaadi sözleşmesine güvenerek sözleşmenin ifası için masraflar yapmışsa ne olacak? Böyle bir durumda, yaptığı masrafları menfi zarar kapsamında karşı taraftan talep edebilir. Örneğin, alıcı ve satıcı taraf bir gayrimenkulün satımı konusunda anlaşıyor ve aralarında basit yazılı bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hazırlıyorlar veya bir gayrimenkul avukatı na danışıp düzenliyorlar. Sonrasında alıcı taraf, bankadan kredi çekmek için işlemlere başlıyor, ekspertiz masrafı ödüyor. Ancak satıcı taraf, taşınmazı satmaktan vazgeçiyor. Böyle bir durumda geçerli bir satış vaadi sözleşmesi olmadığı için alıcı taraf, taşınmazın kendi adına tescilini talep edemez. Ancak kredi çekmek için yaptığı banka masraflarını ve ekspertiz ücretini, satıcı taraftan menfi zarar kapsamında talep edebilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi geçerlilik şartının sıkça karşılaştığımız önemli bir istisnası vardır. Uygulamada müteahhitler, alıcılar ile noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapması gerekir iken, alıcılara kendi hazırladıkları basit yazılı sözleşmeyi imzalatmaktadır. Kural olarak, basit yazılı şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Ancak Yargıtay müteahhit ile alıcı arasında yapılan bu basit yazılı sözleşmeyi alacağın temliki gibi görmekte ve geçerli saymaktadır. Zira burada müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan arsa paylarını devralma hakkını alıcıya devretmektedir.

Cezai Şart

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, taraflar isterlerse cezai şart kararlaştırabilirler. Cezai şart, zarardan bağımsızdır. Sözleşme ifa edilmediği için hiçbir zarar doğmamış olsa bile cezai şart talep edilebilir. Ancak sözleşme ifa edilmediği takdirde cezai şart talebinde bulunabilmek için sözleşmenin mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Zira hukuken geçersiz bir sözleşmeye dayanarak, cezai şart talebinde bulunulamaz.

Tapuya Şerh

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, kişisel bir alacak hakkı tanır. Yani ancak sözleşmenin tarafı olan kişiden talep edilebilir, sözleşmenin tarafı olmayan 3. Kişileri bağlamaz. Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapuya şerh edildiği zaman artık 3. Kişileri de bağlayacaktır. Zira 3. Kişi, böyle bir sözleşmeden habersiz olduğu iddiasında bulunamayacaktır. Dolayısıyla tapuya şerh durumunda, sözleşme konusu taşınmaz 3. Kişiye devredilse bile, vaat alacaklısı . sözleşmenin tarafı olmayan 3. Kişiden de taşınmazın kendisine devredilmesini talep edebilir.

Tapuya şerhin geçerlilik süresi 5 yıldır. 5 yıl içerisinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu taşınmazın satışı gerçekleşmediği takdirde şerh, tapu müdürlüğü tarafından re’sen terkin edilir.

Aynı Taşınmaz İçin Birden Fazla Kişi İle Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılması

Bazen bir taşınmaz için emlakçıların, müteahhitlerin birden çok kişi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığı durumlarla karşılaşabiliyoruz. Böyle bir durumda taşınmazın, bütün vaat alacaklarının üstüne tescili mümkün değildir. Yargıtay, en önceki tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan vaat alacaklısının tescili talep edebileceğini belirtmiştir. İfa imkansız hale geleceğinden diğer vaat alacaklıları, ancak tazminat talebinde bulunabilirler.

Taşınmazın Başka Birine Satılması

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmeleri konu taşınmaz, 3. Bir kişiye satıldığı takdirde sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediğine göre talep hakkı değişkenlik gösterir. Eğer sözleşme, tapuya şerh edildiyse sözleşme konusu taşınmazın devrini 3. Kişiden de talep etme imkanı vardır. 3. Kişiye karşı da tescile zorlama davası açılabilir.

Ancak, sözleşme tapuya şerh edilmediyse 3. Kişiden bir talep hakkı doğmayacaktır. Böyle bir durumda ifa imkansız hale gelir. Taşınmazı devretmeyi taahhüt eden taraf, diğer tarafın sözleşme ifa edilmediği için uğradığı zararları tazmin etmekle yükümlüdür, tazminat davası açılabilir.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliğiyle Mülkiyete Konu Taşınmazlar için Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir Mi?

Paylı mülkiyete konu taşınmazlar için satış vaadi sözleşmesi yapmak mümkündür. Pay sahibi, kendi payının devretmeyi taahhüt edebilir.

Miras ortaklığı durumunda karşımıza çıkan elbirliğiyle mülkiyet durumunda ise yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak mümkündür. Ancak sözleşmenin ifası için elbirliğiyle mülkiyetin sona ermesi gerekmektedir.

Zamanaşımı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde 10 yıllık zamanaşımı vardır. Zamanaşımı süresi, sözleşmede öngörülen ifa tarihinden itibaren başlar.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinin Feshi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin her zaman feshedilmesi mümkündür. Ancak feshin de mutlaka noter kanalıyla yapılması gerekmektedir. Basit yazılı şekilde yapılan fesih, geçerli olmayacaktır.

Ancak sözleşmeyi haklı bir neden olmaksızın fesheden taraf, diğer tarafın uğradığı zararı tazmin etmek zorundadır.

Yapı Kayıt Belgesinin İptali, Ülkemizde 3194 Sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. Madde ile imar barışı süreci başlamıştır. Bu süreç ile ruhsatsız ve ruhsata aykırı olarak yapılan yapıları kayıt altına almak, vatandaş ile devleti uzlaştırmayı amaçlanmıştır. İmar barışına başvuru yapan kişilere, yapı kayıt belgesi verilmiştir. Ancak yapı kayıt belgesine başvuru süreci tamamen başvuru sahibinin beyanına göre şekillenmiş, başvurucu sürecinde idareler tarafından hiçbir denetim yapılmamıştır. Bunun sonucuna da vatandaşlar bilerek veya bilmeyerek imar barışı kapsamına girmeyen yapılar için de yapı kayıt belgesi almışlardır. Sonrasında ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerince yapılan denetimlerde, imar barışı kapsamına girmeyen yapılar için alınmış yapı kayıt belgeleri iptal edilmiş, başvuru sahiplerine idari ve cezai yaptırımlar uygulanmıştır.

Bu yazımızda imar barışı kapsamına girmeyen yapılar, yapı kayıt belgesinin iptali süreci ve iptalden sonra başvurulabilecek hukuki yollar hakkında bilgi verilecektir.

İmar Barışından Faydalanamayacak Yapılar

Yapı Kayıt Belgesi Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’ne göre imar barışından faydalanamayacak yapılar şu şekildedir:

1. 31/12/2017 tarihinden sonra yapılmış olan yapılar
2. Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar
3. Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş
4. Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar
5. 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde Kanuna ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda bulunan yapılar
6. İstanbul tarihi yarımada içinde Kanuna ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda bulunan yapılar
7. 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda bulunan yapılar.

Yukarıda sayılan yapılar dışında kalan, 31.12.2017 tarihinden önce inşa edilen ve 31.10.2018 tarihine kadar yapı kayıt belgesi almak için başvurusu yapılan yapılar, imar barışından faydalanabilir.

Yapı Kayıt Belgesinin İptali Süreci

Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri re’sen veya vatandaşların şikayetleri üzerine yaptıkları incelemelerde, yapı kayıt belgesi iptali sebeplerinden birinin var olduğunu tespit ettikleri durumlarda yapı kayıt belgesini iptal etmektedirler.

Yapı Kayıt Belgesinin İptali Sebepleri Şu Şekildedir:

• Yapının 31.12.2017 tarihinden sonra yapıldığının tespit edilmesi
• İmar barışından faydalanamayacak yapılar için yapı kayıt belgesi alınmış olması
• Yapı kayıt belgesinde beyan edilenden daha büyük/geniş bir yapı yapılmış olması

Arsa ve yapı alanının, beyan edilenden daha büyük olması durumunda hemen yapı kayıt belgesi iptal edilmemekte, eksik bedelin ödenmesi için süre verilmektedir. Bu süre içerisinde bedel ödenmediği takdirde yapı kayıt belgesi iptal edilmektedir. Arsa ve yapı alanının, olandan daha fazla beyan edilmesi, yapı kayıt belgesinin iptali sebebi değildir. Fazla ödenen kısım için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvuru yapılarak iade talep edilebilir.

Yapı Kayıt Belgesinin İptal Edilmesinin Sonuçları

Yapı kayıt belgesinin iptalinin ağır sonuçları vardır. Yapı kayıt belgesi iptal edildiği takdirde vatandaş, hem cezai, hem de idari yaptırımlarla karşılacaktır.

Uygulanacak yaptırımlar şu şekildedir:

• Öncelikle yapı tatil zaptı düzenlenerek yapı mühürlenir,
• İmar Kanunu’nun 42. Maddesinin 2. Fıkrasına göre idari para cezası verilir,
• Verilen süre içerisinde yapı yakılmaz veya aykırılık giderilmez ise İmar Kanunu 32. Maddesine göre yıkım kararı verilir.
• Verilen süre içerisinde yapı yıkılmaz ve aykırılık giderilmezse 2. Defa para cezası verilir.
• Yapı kayıt belgesi esas alınarak verilen işyeri açma ve çalışma ruhsatı iptal edilir
• Yapı kayıt belgesi esas alınarak verilen su, elektrik, doğal gaz abonelikleri iptal edilir.
• İdari yaptırımların yanında eğer yapılan kaçak yapı bina niteliğindeyse, “imar kirliliğine neden olma suçu”ndan suç duyurusunda bulunulur ve cezai soruşturma açılır.
• Yine “resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan” suçundan suç duyurusunda bulunulur ve cezai soruşturma açılır.

Görüldüğü gibi yapı kayıt belgesinin iptali durumunda vatandaşlar hem ağır idari para cezaları ile karşılaşmakta, hem de haklarında savcılık soruşturması açılmaktadır. Ayrıca yapı kayıt belgesinin iptali durumunda, başvuru esnasında ödenen bedel de iade edilmemektedir.

Peki Yapı Kayıt Belgesinin İptali Halinde Hangi Hukuki Yollara Başvurulabilir?

Yapı kayıt belgesinin iptali, bir idari işlemdir. Dolayısıyla bu işlemin iptali için idare mahkemesinde iptal davası açılması gerekir. Yapı kayıt belgesinin hukuka aykırı olarak iptal edildiğini düşünen vatandaşlar, taşınmazın bulunduğu ildeki idare mahkemesine, yapı kayıt belgesinin iptalinin kendilerine tebliğinden itibaren 60 gün içerisinde iptal davası açabilir. Ancak tek başına iptal davası açılması, para cezası ve yıkım kararı gibi idari yaptırımları ve imar kirliliğine neden olma suçundan açılmış ceza soruşturmasını durdurmayacaktır. Bunun için iptal davası açarken mutlaka yürütmenin durdurulması kararı verilmesi de talep edilmelidir.

Yapı kayıt belgesinin iptaline ilişkin davalarda genelde yapının, 31.12.2017 tarihinden önce mi sonra mı yapıldığı konusunda uyuşmazlık çıkmaktadır. Bu uyuşmazlık, yapının yıllara göre uydu fotoğraflarına bakılarak, yapıda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, yapı kayıt belgesi alınması esnasında sunulan fotoğrafları karşılaştırarak çözülmeye çalışılmaktadır.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, mülk sahiplerinin en sık başvurduğu tahliye yöntemlerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Ve 351. Maddelerinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartlarına yer verilmiştir. Kanunumuza göre  kiraya verenin veya kanun maddesinde sayılan yakınlarının kiraya veren taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açarak taşınmazdan kiracının tahliyesini sağlayabilirler. Ancak ihtiyaç sebebiyle dava yoluna gidilebilmesi için belirli şartların sağlanması ve belirli sürelere uyulması gerekmektedir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

Öncelikle kimlerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle bu davayı açabileceğimize bakalım. Kanuna göre;

• Kiraya verenin,
• Eşinin,
• Altsoyunun,
• Üstsoyunun,
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin

İhtiyacı sebebiyle bu davayı açmak mümkündür. Kanun, bu kişileri sınırlı olarak saymıştır. Dolayısıyla örneğin kuzenimizin konut ihtiyacı sebebiyle bu davayı açmak mümkün olmayacaktır.

Diğer yandan gerçek ve samimi bir ihtiyacın bulunması gerekir. Zira açılacak davada konut veya işyeri ihtiyacının gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç olduğunun kanıtlanması gerekmektedir. Örneğin, kiraya verenin kendisinin kirada oturuyor olması konut ihtiyacını kanıtlar niteliktedir. Aynı zamanda ihtiyacın sürekli bir ihtiyaç olması da gerekmektedir. Kanunda sayılan kişilerin geçici süreli, örneğin 3-4 aylık konut ihtiyaçları sebebiyle tahliye talep etmeleri mümkün değildir. Mahkeme, ihtiyacın gerçekliğini araştırmak için kiraya verenin veya ihtiyacı olduğu iddia edilen kişinin, kiralananın bulunduğu bölgede ona benzer bir taşınmazının olup olmadığına bakar.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Hangi Sürede Açılmalıdır?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılırken, belirli sürelere uyulması gerekmektedir. Aksi takdirde açılan tahliye davası reddedilir. Uyulması gereken süreler kira sözleşmesinin belirli ve belirsiz süreli olmasına göre değişmektedir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde kiraya veren tarafından tahliye davasının açılması gerekmektedir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, fesih dönemlerine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak 1 ay içerisinde tahliye davası açmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her 6 ay bir fesih dönemidir. Kiraya veren, 6 aylık fesih döneminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı, fesih döneminin sonundan itibaren 1 ay içinde de tahliye davasını açmalıdır.

Yeni Malikin Konut İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası

Konut veya işyeri ihtiyacını karşılamak için taşınmaz satın alındığı durumlarda yeni mülk sahibinin başvurduğu bir yoldur. Bazen kira sözleşmesi devam ederken, taşınmaz el değiştirebilir. Böyle bir durumda yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur. Kira sözleşmesini aynen devam ettirebileceği gibi, kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı sebebiyle tahliye de talep edebilir.

Yeni malik, kiralanın ihtiyaç sebebiyle tahliyesini talep ettiği durumlarda, kiralananı devraldıktan 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve 6 ayın sonunda tahliye davası açmalıdır. Yine kira sözleşmesinin bitiminden 1 ay sonra açacağı bir dava ile de tahliyeyi talep edebilir.

Yine yeni malikin veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacının gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç olması gerekmektedir. Geçici ve samimi olmayan ihtiyaçlar sebebiyle tahliye davası açıldığı takdirde reddedilecektir.

Tahliyeden Sonra Taşınmazın Başka Birine Kiralanması Durumunda Tazminat

Kanun gereği ihtiyaç sebebiyle tahliye gerçekleştikten sonra, kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl boyunca kiralananı tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz.

Kiraya veren, bu hükme uymadığı takdirde kiracı, kiraya verenden tazminat talep edebilir. Tazminat miktarı, 1 yıllık kira bedelinden az olamaz. Ancak kiracı, tahliye sebebiyle daha yüksek miktarda bir zarara uğradığını ispat ederse 1 yıllık kira bedelinden daha fazla bir tazminat da talep etmesi mümkündür.

Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Açılan Tahliye Davası

Kira sözleşmeleri belirli bir süre için yapılmış olsa dahi, sürenin bitiminden önce kiracı, kira sözleşmesini feshetmek istediğini yazılı olarak bildirmedikçe 10 yıl boyunca sözleşme, her yıl kendiliğinden yenilenir. Mülk sahibinin ancak 10 yılın sonunda kira sözleşmesini feshetme hakkı vardır. Kanunun, zayıf durumda gördüğü kiracıyı koruyan bir yaklaşım sergilemiştir.

Bu 10 yıllık süre dolmadan kirasını düzenli ödeyen bir kiracıyı tahliye edebilmenin yollarından biri, kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhütnameleridir. Tahliye taahhütnameleri, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı tahliye edeceğine dair yazılı beyanıdır. Elinde kiracıdan aldığı bir tahliye taahhütnamesi bulunan mülk sahibi, icra veya dava kanalıyla kiralananın tahliye edilmesini talep edebilir. Ancak tahliye taahhütnamesinin, belirli geçerlilik şartları vardır. Bu şartları sağlamayan taahhütnameler, geçerli olmayacağından bu taahhütnamelere dayanarak kiralananın tahliyesi de talep edilemez.

Peki Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

• Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı olmalıdır. Bu şart açıkça Kanun’da belirtilmiştir. Yazılı şekilden kasıt adi yazılı şekildir. Yani noterden yapılmasına gerek yoktur, basit bir kağıt üzerine yazıldığı durumlarda dahi geçerlidir.

• Tahliye taahhütnamelerinde, kiralananın tahliye edileceği tarih açıkça yazılmış olmalıdır.

• Tahliye taahhütnamesi sadece konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından verilebilir. Taşınır kiraları ve diğer kiralamalarda söz konusu olmaz.

• Tahliye taahhütnameleri, bizzat kiracı veya onun özel olarak yetkilendirildiği kişi tarafından imzalanmalıdır. Öğrenciler için tutulan evlerde sıklıkla karşılaşılan durum, tahliye taahhütnamelerinin öğrencinin ebeveynleri tarafından imzalanmasıdır. Böyle bir durumda tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. Yine kefil tarafından imzalanan taahhütnameler de geçersizdir.

• Önemli bir diğer nokta ise eğer kiralanan, aile konutu olarak kullanılacaksa tahliye taahhütnamesini kiracı eşin yanında mutlaka diğer eş de imzalamalıdır. Aile konutu kiralamalarında tek bir eşim imzası olan taahhütnameler geçersizdir.

• Tahliye taahhütnamesi ile ilgili en çok uyuşmazlığın yaşandığı önemli bir diğer geçerlilik şartı ise tahliye taahhütnamesi mutlaka kira sözleşmesi imzalandıktan sonra verilmelidir. Kira sözleşmesi imzalamadan önce veya kira sözleşmesinin imzalanması anında verilen tahliye taahhütnameleri geçersizdir. Zira Yargıtay, kira sözleşmelerinin imza anında verilmiş taahhütnamelerin, manevi baskı altında alındığını kabul ederek geçersiz saymaktadır.

Boş Verilen Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?

Uygulamada sıklıkla kiraya verenler, tahliye tarihinin ve taahhütname imza tarihinin boş olduğu, sadece kiracının imzasının bulunduğu tahliye taahhütnameleri almaktadır. Sonradan, tahliye tarihi bölümünü kendileri doldurarak dava veya icra kanalıyla tahliyeyi talep etmektedirler. Böyle bir durumda taahhütnamedeki imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye tarihinin sonradan doldurulduğuna yönelik itirazları dinlenmez. Mülk sahipleri, tahliye tarihini sonradan doldurarak da tahliyeyi talep edebilirler. Böyle bir durumda kiracı ancak, tahliye taahhütnamesini, kira sözleşmesinin imza anında imzaladığını yazılı olarak ispat ederse tahliyeden kurtulabilir.

Tahliye Taahhütnamesinde Tazminat İstenebilir Mi?

Tahliye taahhütnamelerinde, tahliyeye ek olarak belirlenen tarihte kiracı tarafından kiralananın boşaltılmaması halinde belirli bir miktar tazminat ödenmesi de kararlaştırılabilir. Tahliye taahhütnamesinde böyle bir cezai şart koyulduğu takdirde, kararlaştırılan tarihte kiracı, tahliye yükümlülüğünü yerine getirmezse taahhütnamede belirlenen tazminat miktarını da ödemek durumunda kalır.

Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi Anında Verilen Tahliye Taahhütnameleri Geçerli Midir?

Bazen mevcut kira ilişkisi devam ederken, kiracı ve kiraya veren kira sözleşmesini yenileyebilmekte; yeni şartlar ekleyebilmekte veya mevcut şartları değiştirebilmektedir. Kira sözleşmesinin yenilenmesi anında kiracıdan tahliye taahhütnamesi alınması durumunda, bu geçerli bir taahhütname olacaktır. Zira her ne kadar imza anında alınmış olsa da kiracı, hali hazırda kiralanan da ikamet etmeye devam etmektedir.

Yeni Malik Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Tahliyeyi Talep Edebilir Mi?

Bazen kira sözleşmesi devam ederken, kiralanan 3. Bir kişiye devredilebilir. Böyle bir durumda, kiralananı devralan 3. Kişi, otomatik olarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yeni malik ile yeni bir kira sözleşmesi imzalanmasına gerek yoktur. Dolayısıyla ilk malike verilen tahliye taahhütnamesi, onun haklarına halef olan yeni malik tarafından da kullanılabilir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Bir Kiracı Nasıl Çıkarılabilir?

Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Açılan Tahliye Davası Kiraya veren elinde yukarıda saydığımız tüm geçerlilik şartlarını sağlayan bir tahliye taahhütnamesi olduğu zaman, ister dava yoluyla, isterse icra takibi yoluyla kiralananın tahliyesini talep edebilir.

Dava yoluyla tahliyeyi talep etmek için kiracıya karşı, tahliye davası açabilir. Bu davanın, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihinden sonra bir ay içinde açılması gerekmektedir. 1  ay içinde açılmadığı takdirde, dava hakkı düşer. Ancak kiraya veren, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya tahliyeyi talep edeceğini yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı daha uzamış olur.

İcra yoluyla tahliyeyi talep etmek için ise tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıya karşı ilamsız icra takibi başlatılabilir. Takipte bulunma süresi, yukarıda belirtildiği gibi taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 aydır. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde takibe itiraz ederse kiraya veren, genel mahkemelerde itirazın iptali ve tahliye için dava açmak durumundadır.

Kiracının, tahliye taahhüdüne dayanarak başlatılan icra takibinde, itirazda bulunmadığı durumlarda ise icra müdürlüğü, kiralananın boşaltması için kiracıya 2 haftalık süre verir. Bu süre içerisinde kiracı kiralananı boşaltmadığı takdirde, icra müdürlüğü tarafından kiralanan tahliye edilir.

Kira Tespit Davaları

Kira tespit davaları, diğer adıyla kira bedelinin tespiti davaları, kira miktarlarının günümüz ekonomik koşulları içinde kira bedelinin piyasa değerinin çok altında kalması durumunda başvurulan bir dava türüdür. Bu sebeple özellikle mülk sahipleri tarafından sıklıkla tercih edilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Ve 345. Maddelerinde düzenlenen kira tespit davasını açabilmek belirli şartların varlığı gereklidir.

Peki hangi şartlarda kira tespit davası açılabilir?

• Kira tespit davası açabilmek için öncelikle taraflar arasında bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kanun gereği hem yazılı, hem de sözlü olarak kira sözleşmesi yapmak mümkündür. Kanun, kira sözleşmeleri konusunda şekil serbestesi tanımıştır. Ancak yazılı bir sözleşmenin varlığı, her zaman için ispat kolaylığı sağlayacaktır.

• Bir diğer şart ise davayı açmakta hukuki yararınızın bulunmasıdır. Bu davayı hem kiracı, hem de kiralayan yani mülk sahibinin açması mümkündür. Yeter ki davayı açmakta bir hukuki yararı bulunsun.

• Diğer bir husus ise kira tespit davaları ancak konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilmektedir. Yani taşınır kiralarında, bu davayı açmak mümkün olmayacaktır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir ?

Kanunumuzda kira tespit davasının açılabilmesi için bir süre öngörülmemiştir. Ancak kira tespit davalarının ne zaman açılabileceği, kira sözleşmesinin özelliklerine göre farklılık göstermektedir. Farklı ihtimalleri inceleyecek olursak;

• Sözleşme serbestesi ilkesi gereği taraflar, kira artış miktarını sözleşmede özgürce belirleyebilir. Ancak bunun üst sınırı TÜFE’dir. TÜFE’nin üstünde olacak şekilde bir artış miktarı belirleyemezler. Tarafların belirledikleri artış oranı yasal sınırlar içindeyse ve henüz kira sözleşmesi 5. Yılını doldurmadıysa kira tespit davası açılması mümkün değildir.
• Tarafların belirledikleri kira artış miktarı yasal sınırlar içinde olsa dahi, kira sözleşmesi en az 5 yıldır devam ediyor ise kira tespit davası açılması mümkündür.
• Taraflar, nadir de olsa kira sözleşmesinde bir kira artış oranı belirlememiş olabilirler. Böyle durumlarda ilk kira döneminin bitiminde, mahkemeye başvurarak kira artış miktarının hakim tarafından belirlenmesini talep edebilirler. Ancak hakim tarafından belirlenecek artış oranı TÜFE miktarının üzerinde olamaz.
• Bir de kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlar vardır. Kira bedeli, yabancı para cinsinden belirlenmiş ise kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bunun tek istinası Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen aşırı ifa güçlüğü durumudur. Ancak kira bedelinin yabancı para cinsinden kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde de 5. Yıldan itibaren kira tespit davası açmak mümkündür.

Dava Açılmadan Önce Gönderilecek İhtarın Etkisi

Kira sözleşmesi 5. Yılını doldurmadan en az 30 gün önce bir ihtarname gönderilmesi, davanın bu ihtarname gönderildikten sonra açılması durumunda mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli o kira döneminden itibaren geçerli olur.

İhtarname gönderilmeden doğrudan dava açılan durumlarda ise mahkemece belirlenecek kira bedeli, gelecek kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davalarında Yargılama

Kira tespit davalarında; mahkemeler, yeni kira bedelinin saptanması için kapsamlı bir bilirkişi raporu aldırmaktadır. Bilirkişi raporunda; konut veya işyerinin yıpranma durumu, iç ve dış özellikleri, bulunduğu muhit, sahip olduğu ulaşım ve altyapı imkanları, piyasa koşullarına göre ve emsal taşınmazların kira bedellerine kıyas yaparak bir kira bedeli belirlemektedir.

Belirlenen bu yeni kira bedeline, kiracının taşınmazda ne kadar süredir bulunduğuna göre genelde mahkemece, bir hakkaniyet indirimi yapılmaktadır.

Bu davalarda, hüküm kesinleşmeden icraya konulması mümkün değildir.

Yeni Malik Kira Tespiti Davası Açabilir Mi?

Taşınmazı yeni devralan kişi, kira sözleşmesinde eski malikin yerine geçmektedir. Yani yeni malik ile kiracı arasında, yeni bir kira sözleşmesi kurulmamakta, var olan kira sözleşmesi devam etmektedir. Dolayısıyla ancak yukarıda saydığımız şartlar var ise yeni malikin, kira tespit davası açma hakkı vardır. Örneğin, kira artış miktarı, yasal sınırlar içinde olan bir kira sözleşmesinde, sözleşmenin  3. Yılında  taşınmazı yeni bir kişi devraldığında kira tespit davası açması mümkün olmayacaktır.

Paylı Mülkiyet Durumunda Paydaşlar Kira Tespit Davası Açabilir Mi?

Pay mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda, her paydaşın kira tespit davası açma hakkı vardır. Ancak her paydaş, kendi payına düşen kira miktarının tespitini talep edebilir. Örneğin payınızın ½ olduğu bir taşınmazda, ancak yarı kira bedelinin tespiti için dava açmanız mümkündür. Taşınmazın tamamı üzerinden kira bedeli tespiti yapılamaz.

Kira Artışlarında Yeni Dönem

Ülkenin içinden geçtiği zorlu ekonomik koşullar, yıllık enflasyonun oldukça yükselmesi kira artış oranlarına da yansımıştır. Genelde TÜFE(tüketici fiyat endeksi) üzerinden yapılan yıllık kira zamları, TÜFE’nin Mayıs ve Haziran aylarında %70’in üzerine çıkmasıyla, yeni dönemde kira miktarını bir önceki yılın 2 katına çıkarmıştır. Bu durum kiracıları oldukça zor durumda bırakmıştır. Diğer yandan yıllık enflasyonun %70’in çok üzerinde olduğunu söyleyen mülk sahipleri ise yapılan kira artışlarından tatmin olmamıştır.

Tüm bu tartışmalar sürerken 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de “7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” yayınlanmıştır. İlgili Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na geçici bir madde eklenerek 11.06.2022- 01.07.2023 tarihleri arasında kira artışı yapılacak sözleşmelerde, kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır.

Normalde konut ve işyeri kiralarında, 12 aylık Tüfe ortalaması alınarak kira döneminin sonunda bir artış yapılırken, 01.07.2023 tarihine kadar Tüfe oranına bakılmaksızın en fazla %25 oranında kira artışı yapılabilecektir.

Kira artış oranının belirlenmediği, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 2 . fıkrası gereği hakimin müdahalesi ile kira artış oranının belirleneceği kira sözleşmelerinde de bu geçici madde hükmü uygulanacak ve hakim, 01.07.2023 tarihine kadar, %25’in üzerinde bir kira artış oranına karar veremeyecektir.

Ancak bu geçici maddenin kapsam dışında bıraktığı 2 önemli istisna durum vardır:

• Bunlardan birincisi işyeri kiralarıdır. Geçici madde, sadece konut kiralarını kapsamına almıştır. Yani, işyeri kiralarında halen %25’in üzerinde bir kira artışı yapılması mümkündü.

• Geçici maddenin, kapsam dışı bıraktığı önemli bir diğer istisna hal ise kira tespit davalarıdır. Kira tespit davaları ile ilgili yakın zamanda kapsamlı bir yazı yayınlanacaktır. Ancak konumuzu aydınlatması açısından kısaca değinmek gerekirse; kira sözleşmesi 5. Yılını doldurmak üzereyse, sözleşmenin son ayından 1 ay önce kiracıya, kira miktarının hangi miktarda arttırılacağı, bu artışın kabul edilmediği takdirde dava yoluna gidileceği ihtarname ile bildirilir. Kiracının, mülk sahibi tarafından bildirilen kira bedelini kabul etmemesi durumunda ise kira tespit davası açılır. Mahkeme civardaki emsal taşınmazların rayiç değerlerine göre bir kira miktarı belirler. Belirlenen kira miktarı, o dönemden itibaren geçerli olur. İhtar çekilmeden doğrudan kira tespit davası açıldığı takdirde ise mahkemece belirlenecek kira bedeli, bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.

Kira tespit davaları, bu geçici maddenin kapsamında değildir. Yani 5 yıl ve üzerinde devam eden kira sözleşmelerinde, %25’ten fazla bir kira artış oranı için kira tespit davası açmak mümkündür.

Ecr-i misil (Haksız İşgal) Tazminatı Davası

Ecrimisil Davası, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, bir mal üzerinde kullanma ve yararlanma hakkı olmayan kişinin, o malı haksız olarak kullanması neticesinde mal sahibine ödemek zorunda olduğu tazminattır. Uygulamada kullanım bedeli olarak da ifade edilmektedir. Genelde arada bir hukuki ilişki olmadığı veya var olan hukuki ilişkinin sona ermesine rağmen kişinin, malı kullanmaya devam etmesi durumunda ödenir. Hukukumuzda ecrimisil talebi için belirli şartların varlığı gerekmektedir.

Ecrimisil (Haksız İşgal) Tazminatı Şartları Nelerdir?

Ecrimisil talebinde bulunabilmemiz için aşağıda sayacağımız tüm koşulların gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu koşullardan birinin bile gerçekleşmediği durumlarda haksız işgal tazminatı talep etmek mümkün değildir. Bu şartlar şu şekildedir:

• Haksız bir işgal olmalı,
• Malı işgal eden kişi kötüniyetli olmalı,
• Haksız kullanım sonucu malik(mal sahibiI) zarara uğramalı,
• Uğranılan zarar ile haksız işgal arasında bir nedensellik bağı olmalıdır.

1.)Haksız İşgal Şartı

Ecrimisil tazminatı talep edebilmenin ilk şartı mal üzerinde haksız bir işgalin olmasıdır. Malikin rızası olmadan veya geçerli bir hukuki ilişkiye dayanmadan bir malın kullanılması sonucu haksız işgal ortaya çıkmaktadır. Örneğin; kiracı, bir kira sözleşmesine dayanarak mal sahibinin evini kullanmaya devam ettiği sürece haksız işgal söz konusu olmayacaktır. Artık kira sözleşmesi sona erdikten sonra halen, o evde kalmaya devam ediyorsa haksız işgalci konumuna düşecektir. Çünkü kullanma hakkını veren geçerli hukuki ilişki ortadan kalkmıştır.

Bir başka örnek vermek gerekirse, mülk sahibinin rızası olmadan arabanızı, o kişinin otoparkına park ettiğinizde yine haksız işgal durumu ortaya çıkacaktır.

2.) Kötüniyet Şartı

Ecrimisil tazminatı talep edilebilmesi için bir diğer şart işgali yapan kişinin kötüniyetli olmasıdır. İyiniyetin olduğu durumlarda ecrimisil tazminatı talep edilemez. Hukukumuzda iyiniyet/kötüniyet kavramları bilme veya bilebilecek durumda olma şeklinde ölçülür. Yani işgalcinin malı haksız olarak kullandığını bilmesi veya bilebilecek durumda olması gerekir.

Bir örnek verecek olursa; bir kişinin taşınmazı üzerinde olan meyve ağaçları yeni kadatro tespitiyle komşu taşınmazın sınırları içinde kalabilir. Böyle bir durumda malik, yeni kadastro  tespitini bilmiyorsa ağaçların meyvelerini topladığı için ondan ecrimisil bedeli talep edilemez. Zira olayda  bir kötüniyeti bulunmamaktadır.

3.) Zarar Şartı

Ecrimisil Davası tazminatı talep edebilmenin bir diğer şartı haksız işgal sebebiyle bir zarar doğmuş olmasıdır. Ecrimisil davalarındaki zararın içeriği; malın kullanımından kaynaklanan yıpranma ve malikin, malı kullanamadığı için mahrum kaldığı fayda şeklindedir. Yukarıda örneğe dönecek olursak; komşunuzun, sizin olduğunuza bile bile bahçenizdeki meyce ağaçlarının meyvelerini toplaması durumunda, ağaçtaki meyvelerden mahrum kaldığınız için zarar şartı gerçekleşmiş olacaktır.

4.) İlliyet Bağı Şartı

Son şart ise yapılan haksız işgal ile meydana gelen zarar arasında bir illiyet bağı yani bir nedensellik bağı olmasıdır.

Paydaşlar ve Mirasçılar Arasında Ecrimisil Davasının Koşulları

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda bir paydaşın, diğer paydaş/paydaşların payına düşen bölümü rıza dışında kullandığı durumlarda veya miras ortaklığı yani elbirliğiyle mülkiyet söz konusu ise bir mirasçının, diğer mirasçıların rızasını almadan miras mallını kullandığı durumlarda haksız işgali yapan paydaş veya mirasçıdan ecrimisil talep edebilmek için “intifadan men” koşulunun gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

İntifadan men koşulunu gerçekleştirmek için paydaşlar veya mirasçılar, haksız işgali yapan paydaş/mirasçıya noterden ihtarname göndermelidir. Kural olarak intifadan men edilmedikçe, paydaşlar veya mirasçılar birbirlerinden ecrimisil talep edemezler. Ancak bazı durumlarda intifadan men koşulu sağlanmadan doğrudan ecrimisil talebinde bulunulabilir.

İntifadan men koşulunun istisnaları şu şekildedir:

• İşgal edilen yer bağ, bahçe gibi doğal ürün veren bir yerse veya ev, işyeri gibi kira getirisi olan bir yer verse intifadan men koşulunun gerçekleştirmeksizin paydaş ecrimisil talep edebilir.
• Ecrimisil talep eden ortağın, öncesinde ortaklığın giderilmesi, el atmanın önlenmesi gibi davalar açması durumunda yine intifadan men koşulu aranmaz.
• Paydaşlar arasında malın nasıl kullanılacağına ilişkin bir fiili taksim veya kullanım sözleşmesi yapıldığı durumlarda, anlaşmaya aykırı davranan paydaş aleyhine ecrimisil davası açılması için intifadan men koşulu aranmaz.
• Kamu kurumlarının ortak olduğu mallarda, kamu kurumunun ecrimisil davası açabilmesi için intifadan men şartı aranmaz.

Ecrimisil Tazminatı Hesabı Nasıl Yapılır?

Ecrimisil tazminatı davalarında, ecrimisil bedeli taşınmazda keşif yapılarak bilirkişilerce hesaplanmaktadır. Bu sebeple mutlaka keşif ve bilirkişi deliline dayanılması gerekmektedir.

Ecrimisil tazminatı belirlenirken, civardaki emsal taşınmazların kira bedelleri esas alınmaktadır. İşgal edilen taşınmazın üstün ve eksik yönleri, civardaki emsal taşınmazlar ile karşılaştırılmakta, işgal edilen taşınmaz kiraya verilse ne kadar kira geliri getireceği belirlenmekte ve buna göre ecrimisil tazminatı hükmedilmektedir.

Diğer bir hesaplama yöntemi ise malikin mahrum kaldığı kazancın hesaplanması şeklindedir. Eğer işgal edilen taşınmaz, verdiği ürünlerle yüksek kazanç getiren bir yer ise ecrimisil bedeli olarak malikin, işgal nedeniyle mahrum kaldığı karını talep etmek malikin yararına olacaktır.

Ecrimisil Tazminatında Faiz ve Zamanaşımı

Ecrimisil Davası tazminatı için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Zamanaşımı süresi 5 yıl olup, bu 5 yıl dava tarihinden geriye dönük olarak işlemeye başlar. Yani haksız işgal 5 yıldan uzun bir süredir devam ediyor olsa bile ancak son 5 yılın ecrimisil bedeli talep edilebilir. 5 yıldan kısa süren işgallerde ise sadece işgal ettiği süre kadar ecrimisil bedeli talebi mümkündür.

Ecrimisil tazminatına, haksız işgalin başladığı tarihten itibaren kademeli olarak faiz işletilebilmektedir. Ancak özel hukukta taleple bağlılık ilkesi geçerli olduğundan eğer dava tarihinden itibaren faiz talep edilmiş ise mahkeme, tazminata dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine karar verecektir.

Ecrimisil Tazminatı Davalarında Yargılama

Ecrimisil davaları genelde müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) ve tapu iptal tescil davalarıyla birlikte açılsa da tek başına açılması da mümkündür.

Ecrimisil davalarında ispat yükü davacıdadır. Malik, haksız işgali, haksız işgalin ne kadar sürdüğünü, haksız işgal nedeniyle uğradığı zararı kanıtlamak durumundadır.

Ecrimisil tazminatı davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olup, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır.

  Önalım Hakkından (Şufa) Doğan Tapu İptal Tescil Davaları

Şufa hakkı, diğer bir deyişle önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını 3. Bir kişiye devretmesi durumunda diğer paydaşa bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı veren bir haktır. Önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisinin kurulması ile doğar. Önalım hakkının kullanılabilmesi için ise ancak payın 3. Bir kişiye devredilmesi gerekmektedir.

Türk Medeni Kanunu’nda sözleşmeden doğan önalım hakkı ve yasadan doğan önalım hakkı olmak üzere iki adet önalım hakkı tanımlanmıştır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ve yasadan doğan önalım hakkı arasında sadece kuruluş bakımından farklılıklar bulunmaktaysa da önalım hakkının sahibine sağladığı haklar bakımından bir ayrım bulunmamaktadır.

Bu yazımızda yasal önalım hakkını inceleyeceğiz.

Yasal Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkından söz edebilmek için öncelikle;

·        Paylı mülkiyete konu bir taşınmaz olmalı,

·        Önalım hakkı sahibinin söz konusu taşınmazda payı olmalı,

·        Son olarak da taşınmazdaki pay, paydaşlar dışında 3. Bir kişiye devredilmelidir.

Önalım hakkından doğan davalarda, önalım hakkını kullanacak tarafın hem satış yapıldığı anda, hem de mahkeme kararı kesinleşinceye kadar taşınmazda paydaş olması gerekmektedir. Satış anında paydaş olmasına rağmen, mahkeme devam ederken payını 3. Bir kişiye devretmesi durumunda artık taşınmazda paydaş olmayacağı için önalım hakkını da kullanamayacaktır.

Yasal Önalım Hakkı Ne Kadar süre İçerisinde Kullanılmalıdır?

Yasal önalım hakkının kullanımında, kanun iki farklı hak düşürücü süre öngörmüştür. Bu süreler geçirildiği takdirde, artık yasal önalım hakkının kullanılması mümkün olmayacaktır.

İlk süre, 3 aylık süredir. Satış gerçekleştikten sonra alıcı veya satıcı, satışı diğer paydaşa noter ihtarnamesi ile bildirmek zorundadır. Diğer paydaş noter ihtarnamesi kendisine tebliğ edildikten sonra 3 ay içerisinde önalım haklarını kullanabilir. 3 ay içinde bu hakkını kullanmadığı takdirde önalım hakkı düşer. Bu süre sonunda artık önalım hakkını kullanamaz.

Burada diğer paydaşa yapılacak bildirimin mutlaka noter ihtarnamesi ile yapılması gerekmektedir. Arama, mesaj, mail yoluyla yapılan bildirimler kabul edilmemektedir.

Diğer yandan bildirimin mutlaka, satıştan sonra yapılması gerekmektedir. Yargıtay, verdiği bir kararda satış işleminden önce diğer paydaşa yapılan bildirimi geçerli kabul etmemiştir.

Peki diğer paydaşa, noter kanalıyla bildirim yapılmadığı durumlarda önalım hakkı ne zamana kadar kullanılabilir?

Kanun, diğer paydaşa noter kanalıyla satışın bildirilmediği durumlarda, satışın üzerinden 2 yıl geçmesiyle önalım hakkının düşeceğini öngörmüştür. Yani, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, satıştan haberdar edilmediğini ileri süremeyecek, pay devrinin üzerinden her halükarda 2 yıl geçmesi ile önalım hakkı düşecektir. Bu yüzden satışın, noter ihtarnamesi ile bildirilmediği durumlarda, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, bu hakkını 2 yıl içinde kullanmalıdır.

Önalım Hakkından Feragat Etmek veya Vazgeçmek Mümkün mü?

Önalım hakkından hem feragat etmek, hem de vazgeçmek mümkündür. Feragat durumunda önalım hakkı sahibi bu hakkından tamamen vazgeçmektedir. Önalım hakkından feragat işleminin mutlaka noterde yapılması ve tapuya şerh edilmesi gerekmektedir. Feragat durumunda, pay sahibi artık yapılan hiçbir satışta önalım hakkını kullanamaz.

Önalım hakkından vazgeçme ise sadece bir satış için önalım hakkının kullanılmasının vazgeçilmesidir. Taşınmaz üzerinde diğer yapılacak pay devirlerini kapsamaz. Vazgeçme yazılı şekilde yapılmalıdır. Satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Peki Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar Mevcut mu?

Hukukumuzda bazı durumlarda önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Bu durumları sayacak olursak;

·        Önalım hakkından önceden feragat edilmiş ise hak kullanılamaz.

·        Paylı mülkiyete konu taşınmazdaki bir pay, icra kanalıyla satıldığı takdirde diğer paydaş, hakkını kullanamaz.

·        Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılan devirlerde, kullanılamaz.

·        Paydaşlardan birine ait payın kamulaştırılması halinde, diğer paydaş hakkını kullanılamaz.

Satış sözleşmesi haricindeki sözleşmelerle yapılan temliklerde önalım hakkı kullanılamaz. Örneğin; bağış sözleşmesi veya miras sözleşmesi yolu ile bir pay devredildiğinde, diğer paydaş önalım hakkını kullanamaz. En sık karşılaşılan durumlardan birisi ise bir payın bağışlama niyetiyle devredilmiş olsa bile tapuda satış olarak gösterilmesidir. Böyle durumlarda payı devreden ve devralan kişinin gerçek iradesi araştırılmalı, somut olayda gerçek bir satış işlemi olmadığı kanıtlanmalıdır.

·        Önalım hakkının kullanılamayacağı diğer bir önemli durum ise taşınmaz üzerinde paydaşlar arasında fiili taksim olmasıdır. Paydaşlar fiili taksim konusunda anlaşmış da olabilirler veya yıllar içerisinde paydaşlar arasında ayrı bir fiili kullanma biçimi de oluşmuş olabilir. Her halükarda paydaşlar, taşınmazı fiili olarak taksim ettikleri durumlarda önalım hakkı kullanılmaz. Ancak fiili taksimin varlığı tanık ve diğer delillerle ispat edilmelidir. Örneğin, bir paydaş kendi kullandığı alanı bir çitle çevirmişse bu fiili taksim olduğunu göstermektedir.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Önalım hakkı, ancak dava yolu ile kullanılabilir. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, payı satın alan 3. Kişiyi davalı göstererek önalım hakkına dayanan tapu iptal ve tescil davası açmalıdır.

Ayrıca mahkemece verilecek süre içerisinde, payın satış bedelini mahkeme veznesinde yatırarak depo etmelidir. Satış bedelinde muvazaa olması yani satış bedelinin gerçekte olduğundan daha düşük veya daha yüksek gösterilmesi önalım davalarında sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Bu konuya bir sonraki yazımızda detaylı olarak inceleyeceğiz.

Birden Fazla Paydaşın Olduğu Durumlarda Hak Nasıl Kullanılır?

Taşınmazda birden çok paydaşın olduğu durumlarda hepsinin önalım hakkını kullanabilmesi mümkündür. Bütün paydaşlar ayrı ayrı dava açabileceği gibi, birlikte de dava açabilirler. Dava kabul edildiği takdirde, 3. Kişiye satış işlemi iptal edilerek, devredilen pay tüm paydaşlara eşit olarak paylaştırılır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım hakkına dayalı tapu iptal tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Önalım Hakkına Dayalı Davalarda Vekalet Ücreti

Önalım hakkına dayalı davalarda, nispi oranda harç alındığı gibi nispi oranda vekalet ücreti alınır. Alınacak olan vekalet ücreti, taşınmazın bedeline göre hesaplanmaktadır.